契税的稽查风险防控

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契税的稽查风险防控 

自1997年《中华人民共和国契税暂行条例》实施以来，各级征收机关在国土部门、房管部门的协作配合下，积极探索契税征收方式，不断加强征收管理，促进了契税收入的持续快速增长。契税已经成为地方税收的重要税种。为此，国家税务局发布《关于征收机关直接征收契税的通知（国税发[2004]137号）》，决定各级征收机关在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。

一、契税概念及其特征

契税，是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。（包括土地使用权出售、赠与和交换 ）

二、契税的特点

 (1)征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。

通过征税,契税征收机关便以政府名义发给契证，作为合法的产权凭证,政府即承担保证产权的责任。因此，契税又带有规费性质,这是契税不同于其他税收的主要特点。

(2)纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人课征一次性契税。

(3)契税采用比例税率，即在房屋产权发生转移变动行为时，对纳税人依一定比例的税率课征。

三、纳税义务人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。

根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复(国税函[2007]645号)》规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依法缴纳契税。

四、税率

契税实行3% ～5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。

五、计税依据

针对一些地区房屋买卖双方通过订立虚假合同低报成交价格、不如实申报缴纳有关税收的问题，建立了房屋交易最低计税价格管理制度，加强了房屋交易计税价格管理。详情参考《关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见（国税函[2008]309号）》

契税的计税依据为不动产的价格。

营改增后，契税的计税依据为不含增值税的成交价格（财税〔2016〕43号）。

当然，由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，根据《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税[2004]134号)》《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函[2009]603号）》规定，具体计税依据视不同情况而决定：

当然，由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，具体计税依据也需视不同情况而决定。具体穗友们可以了解一下：《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知(财税[2004]134号)》、《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函[2009]603号）》的相关规定：

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。根据《关于使用权转让契税计税依据的批复（财税[2007]162号)》规定，成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

5、为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

6、纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，根据《关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复(国税函[2008]662号)》应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

7、根据《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复(国税函[2007]606号)》买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

房屋附属设施征收契税的依据：

(1) 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

(2) 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

六、计算方法

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：

应纳税额 = 计税依据 × 税率

七、税收优惠

（一）一般规定

1、（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，按照《关于社会力量办学契税政策问题的通知(财税[2001]156号)》及《关于教育税收政策的通知(财税[2004]39号)》第三项第二条的规定，免征契税。

不属于(公有)事业单位，对其购买房屋作为医疗用房应照章征收契税。参照《17国家税务总局关于私立医院承受房屋权属征收契税的批复 （国税函〔2003〕1224号）》

（2）对监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。《关于对监狱管理部门承受土地房屋直接用于监狱建设免征契税的批复（国税函[1999]572号）》

（3）对社会保险费（基本养老保险、基本医疗保险、失业保险）征收机构承受用以抵缴社会保险费的土地、房屋权属免征契税。《关于以土地、房屋权属抵缴社会保险费免征契税的批复(国税函[2001]483号)》

2、（1）公有制单位职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。参照《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知(财税[2000]130号)》

（2）购买家庭（成员范围包括购房者本人、配偶及未成年子女）唯一普通住房可享受契税优惠税率。《关于如何认定契税纳税人婚姻状况有关问题的意见（税总财行便函[2015]110号）》规定对申请该项税收优惠的纳税人，为判断其家庭成员、认定婚姻关系，受理申报纳税的税务部门要求纳税人提供民政部门开具的（无）婚姻记录证明。

3、（1）自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知(财税[2010]94号)》、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知(财税[2016]23号)》契税税率暂统一下调到1%，个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

（2）个人购买经济适用住房和廉租住房，根据《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税[2008]24号）》的规定，对个人购买经济适用住房在法定税率基础上减半征收契税；对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

（3）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》

4、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况。根据《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知（财税[2008]62号）》规定，具体的减免办法由受灾地区省级人民政府制定。

5、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

6、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

7、对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，《关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知(财税[2017]55号)》免征契税。

8、经外交部确认，依照中国有关法律规定以及中国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

（二）特殊规定

1、企业事业单位改制重组

参照政策《关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知(财税〔2018〕17号)》《国家税务总局关于改制企业承受土地使用权契税计税依据的批复》（国税函[2006]157号）。

（1）企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

但以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，根据《关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知(财税[2008]129号)》规定，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

（2）企业股权重组

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。详见政策《关于股权变动导致企业法人房地产权属更名不征契税的批复（国税函[2002]771号）》

国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

为进一步支持国有企业改制重组，国有控股公司投资组建新公司有关契税政策规定如下：

(1) 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

(2) 以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。

可参照《关于中国联合网络通信集团有限公司重组过程中有关契税政策的通知(财税[2010]87号)》、《关于明确中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制过程中有关契税和印花税政策的通知(财税[2010]92号)》、《关于中国信达资产管理股份有限公司改制过程中有关契税和印花税问题的通知(财税[2011]2号)》

（3）企业合并

两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定；合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。参照《关于中信实业银行吸收合并泰越房地产（上海）有限公司过程中有关契税问题的通知(国税函[2004]1277号)》、《关于中国电信集团公司和中国电信股份有限公司收购CDMA网络资产和业务有关契税政策的通知(财税[2009]42号)》、《关于金融资产管理公司从事经营租赁业务有关税收政策问题的批复(国税函[2009]190号)》

（4）企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

2、房屋附属设施

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停．车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

3、继承与赠与土地、房屋权属 

（1）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，按照《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复(国税函[2004]1036号)》规定，继承土地、房屋权属，不征契税。

（2）对于非法定继承人，按照《关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见(农便函[2006] 28号)》第一条及《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知[条款失效](国税发[2006]144号)》规定应征收契税。

（3）对于无偿赠与不动产行为，《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知[条款失效](国税发[2006]144号)》中第一条第二款明确规定：“对于个人，应对受赠人全额征收契税。

（4）对于根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，相关政策，《关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复(国税函[2008]718号)》规定居民个人应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。

4、其他情形

(1) 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

(2) 政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

(3) 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、．房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

（4）拆迁与旧城开发

a、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。

b、成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。《关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复(国税函[2005]903号)》）

c、以商品房产权补偿拆迁款的，实质上是一种以征地款购买房产的行为，国家政策《关于以补偿征地款方式取得的房产征收契税的批复(国税函[1999]737号)》规定，应依法缴纳契税。

d、在旧城改造中，改造商承受拆迁范围内的土地使用权进行商用或住宅用房地产开发的，其土地权属转移性质为国有土地使用权出让。根据契税有关政策《关于旧城改造中改造商办理土地使用权证征免契税的批复(财税[2004]50号)》规定，开发公司应承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权应照章缴纳契税。

(5)公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。参照《关于下发红旗出版社有限责任公司等中央所属转制文化企业名单的通知(财税[2011]3号)》

(6)婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函[1999]391号）》、《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知（财税[2014]4号）》因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

（7）出售或租赁房屋使用权，由于房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据《关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复(国税函[1999]465号)》规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。

（8）“双包代建” 由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，根据《关于城镇居民委托代建房屋契税征免问题的批复（国税函[1998]829号）》规定，应照章征收契税。

（9）购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，根据《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复（国税函[1999]613号）》规定，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。

（10）纳税人合作建房，根据《河南省财政厅<关于契税有关政策问题的请示>的批复（财税[2000]14号）》建成分房自用的免征契税，再转让的按成交价格缴纳契税。

（11）对政府以零地价方式出让国有土地使用权，不得因减免土地出让金，而减免契税。根据《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复(国税函[2005]436号)》要计征契税。

（12）人防工程部分建筑单元产权出售给个体经营者从事商业服务业，不属于免税范围，根据《关于承受综合人防工程产权用于商业服务业征收契税的批复(国税函[2001]803号)》规定，应对其产权承受者照章征收契税。

（13）土地换资金以土地换项目方式承受土地使用权，根据《关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复(国税函[2002]1094号)》规定，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。

（14）对被撤销金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。参照《关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知（财税[2003]141号）》

（15）军队离退休人员购买经济适用住房，根据《关于军队离退休干部购买经济适用房征收契税问题的批复(国税函[2005]835号)》规定，亦应依法缴纳契税。

（16）对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。参照《关于支持农村饮水安全工程建设运营税收政策的通知(财税[2012]30号)》、《关于继续实行农村饮水安全工程建设运营税收优惠政策的通知（财税[2016]19号）》

（17）企业以售后回租方式进行融资。参照《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知(财税[2012]82号)》。

八、契税征收管理

纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

《关于进一步加强土地税收管理工作的通知（国税发[2008]14号）》下发以后，各级地税、财政和国土资源管理部门通过开展多种形式的信息共享和配合，提高了土地管理和土地税收征管工作的水平。

自2014年1月1日起，施行《税收票证管理办法》，《办法》实施的有关问题请参照《关于实施《税收票证管理办法》若干问题的公告（总局公告[2013]34号）》

税务机关在受理契税申报缴税过程中，不再要求纳税人提供（无）婚姻登记记录证明。《关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告（国家税务总局公告2015年第71号）》

契税和印花税表单修订内容，参照《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知（税总发[2015]114号）》

契税管理《关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知（财政部 、国家税务总局2016年第125号）》

根据房地产权属转移契税征管中遇到的特殊实际情况：

1、关于办理退还已缴税款的

（1）退房

（2）无效产权转移

2、关于无法取得不动产发票

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